בית / צבירת נכסים / תשובה לדני בענין אין לי מספיק כסף לקנות דירה להשקעה

תשובה לדני בענין אין לי מספיק כסף לקנות דירה להשקעה

 

"שלום גיל , אני מאוד נהנה לעבור על החומר שלך, יש בזה המון ידע, אני חייב לציין שבזכות מה שאתה כותב, הצלחנו לצמצם את המינוס שלנו בחצי! אבל יש משהו שמטריד אותי, אתה טוען בקורס ששלחת לי שכל אחד חייב שיהיה לו נכס  וזה נראה לי לא ריאלי למישהו כמונו כי עדיין יש לנו מינוס.

אנחנו זוג עם 3 ילדים ומשכנתא על דירה שרכשנו בעזרת ההורים. לי נראה הגיוני יותר שקודם נסגור את המינוס ואז נחסוך לדירה, הבעיה היא שגם אז אני לא רואה מתי נגיע למספיק כסף לרכוש עוד דירה. נניח שנחסוך כל חודש 1,000 ₪ וזה המון! ובעוד שנה יהיו לנו 12,000 ₪ (הלוואי עלינו) ולהגיע מזה לדירה, נראה לי שייקח לנו עשרות שנים ובטח לא בשנת 2019 "

דני ג. אשדוד

השאלה של דני מעלה מספר סוגיות חשובות לכל משפחה:

  1. למה חשוב לכל אחד שיהיה לו נכס בהקדם?
  2. למה החשיבה שקודם נכסה את המינוס ואחר כך נחסוך אינה נכונה.
  3. איך אפשר לרכוש נכס, גם אם אין לנו מספיק הון עצמי עוד השנה .

 

למה חשוב שלכל אחד יהיה נכס בהקדם?

נכס הוא כל דבר שיוצר לנו הכנסה ללא עבודה, הכנסה זו חשובה ביותר בתקופה זו של סכנה כלכלית למעמד הביניים הנובעת מכך שאסור להיות תלויים לקיום בתלוש המשכורת הבא.

העלייה הדרמטית בתוחלת החיים יוצרת גרעון עצום בקרנות הפנסיה שצפויה לגרום לשחיקה של עשרות אחוזים בגובה הפנסיה שנקבל בגיל פרישה.

נוסיף לכך את השינוי במבנה שוק העבודה שהובילה לירידה ביציבות התעסוקתית ושחיקה בשכר של בני הארבעים פלוס ואת התייקרות הרפואה

כל אלה יוצרים סכנה כלכלית מידית למעמד הביניים.

יש רק דבר אחד שיכול ליצור ביטחון כלכלי בתקופה זו והוא נכס שייצור לנו מקור הכנסה נוסף.

 

למה החשיבה שקודם נכסה את המינוס ואז נחסוך אינה נכונה ?

המינוס הוא לא הבעיה שלנו, הוא רק סימפטום לבעיה.

כמו ברפואה על מנת להבריא, צריך לטפל בגורם המחלה ולא בסימפטום,

גורם הבעיה הוא הפער בין ההכנסות להוצאות, כשמוציאים יותר ממה שמרוויחים נוצר מינוס ולוקחים הלוואות.

והפתרון לגורם הוא להעלות הכנסה או לצמצם הוצאות.

חסכון הוא אחד מסעיפי ההוצאה החשובים, חסכון הוא סעיף ההוצאה היחיד שמעלה לנו את רמת החיים ונשאלת השאלה למה רוב האנשים מוותרים על סעיף החיסכון ולא על סעיף הוצאה אחר?

והתשובה היא שמטעים אותנו– אומרים לנו שהריבית על האוברדרפט גבוהה מהריבית על החיסכון וטיעון זה משכנע את רוב האנשים לוותר על סעיף ההוצאה הכי חשוב שלנו שהוא החיסכון. במקום לוותר על סעיף הוצאה פחות חשוב לנו.

אגב, הריבית על המינוס באמת גבוהה והריבית על החיסכון בבנק אמנם נמוכה, אך לא חייבים לחסוך בריבית נמוכה צריך לבדוק היכן ניתן לקבל ריבית טובה יותר על הכסף שלנו (זה כבר נושא למאמר אחר).

והתוצאה היא, שאנשים שלא מטפלים בגורם למינוס (יותר הוצאות מהכנסות) יחיו כל ימיהם עם מינוס ובלי חסכון ויהיו תלויים לקיומם בתלוש המשכורת הבאה.

לסיכום, אין שום קשר בין חסכון ומינוס ומומלץ להתחיל לחסוך מיד וללא דיחוי, את המינוס צריך לחסל בהתנהלות כלכלית נכונה.

איך אפשר להיות בעלי נכס כבר השנה?

רבים נרתעים מהשקעת כספם בגלל הפחד להפסיד ולהם אני מזכיר:

במציאות הכלכלית שלנו, הסכנה כבר קיימת ולכן עלינו לבחור בסיכון הנמוך יותר:

מסוכן יותר לא להשקיע מאשר להשקיע.

כדי לרכוש נכס עלינו להיות בעלי הון עצמי, לפעמים 25% משווי הנכס ולפעמים (בדירה שניה) 50% משווי הנכס וגם כשמדובר בדירה זולה להשקעה מדובר בסכום של מאות אלפי שקלים, סכום שאכן, כפי ששאל דני, ייקח שנים רבות להשיגו.

משקיעים מנוסים מתמודדים תמיד עם השאלה הזו:

איך אוכל להגיע לנכס הבא שלי בלי הון עצמי?

ואחת התשובות (לא היחידה, סוגיה למאמר אחר) היא באמצעות ההון הסמוי שיש לי.

הון סמוי הוא כסף שנמצא בדירה שלנו ואינו עובד עבורנו (הוא נמצא גם בכל תכנית חסכון שיש לנו כולל קרן ההשתלמות, הפנסיה שלנו ואפילו בהלוואה זולה שאנו יכולים לקבל)

כידוע אנו יכולים לקחת משכנתא של עד 50% מהדירה שלנו ולהשתמש בסכום זה לרכישת הנכס הבא.

במידה ויתרת המשכנתא שלנו נמוכה מחצי משוויה המעודכן של דירתנו, נוכל להגדיל את המשכנתא ולהשתמש בסכום זה להון עצמי לרכישת הנכס הבא.

ניקח דוגמה פשוטה להבנת החישוב:

רכשנו דירה שערכה עלה והיום היא שווה 1,500,000 ₪ יתרת המשכנתא נכון להיום היא 350,000 ₪ .

אנו יכולים להגדיל את המשכנתא שלנו עד לחמישים אחוז מהערך המעודכן של דירתנו שהם 750,000 ₪ (חצי ממיליון וחצי)

נפחית מסכום זה של 750,000 ₪ את יתרת המשכנתא שהיא- 350,000 ₪ ונקבל סכום של 400,000 ₪ הון סמוי שעומדים לרשותנו לרכישת הנכס הבא.

לסכום זה ניתן להוסיף הלוואה שניקח על כספי ההשתלמות שלנו (עדיף לקחת הלוואה על כספי ההשתלמות ולא לפדות את הקרן בגלל יתרון המס שיש לקרן ההשתלמות), או על תכנית חסכון אחרת שיש לנו

ולצורך הדוגמה נניח שבתוכניות הללו מצאנו עוד 100,000 ₪ הון סמוי. יחד עם 400,000 ₪, שמצאנו בדירה שלנו, הגענו לסכום הון סמוי כולל של  500,000 ש"ח שיכולים להיות ההון העצמי לרכישה של נכס בשווי של עד מיליון ₪ (אם זה נכס שני, בנכס ראשון או מסחרי אפילו ניתן להגיע לסכום גבוה יותר)  משום שבנוסף ל 500,000 ₪ ההון העצמי "שגייסנו" מההון הסמוי, אנו יכולים לקחת משכנתא על הנכס החדש, בשווי של עד 500,000 ₪ נוספים (בדירה שנייה) .

וכך בלי חסכון, רכשנו נכס נוסף.

וכשערך הנכס החדש יעלה, בעוד מספר שנים, נוכל להגדיל שוב את המשכנתא עליו לצורך הון עצמי לנכס הבא שלנו.

משקיעים רוכשים נכסים בעזרת ההון הסמוי של הנכסים שלהם, הכי קשה לרכוש את הנכס הראשון, כי כשיש 2 נכסים, כאשר ערכם יעלה אנו נהנה מההון הסמוי של שני נכסים.

כך שהנכסים של משקיעים קונים להם את הנכס הבא בכל פעם שערכם עולה וככל שיש להם יותר נכסים שערכם עולה כך ההון העצמי גדל במהירות גבוהה יותר, אגב, קוראים לזה Refinance .

נשמע מלהיב, זה באמת כך אבל רגע לפני שאתם רצים להשתמש בהון הסמוי שלכם, עליכם לבדוק מספר דברים (גם הם פשוטים):

אנו נשתמש בהון הסמוי, רק לרכישת נכס שמצדיק את תשלום הריבית על ההון הסמוי, אנו נבדוק את תזרים המזומנים ושאכן אנו יכולים לשלם שתי הלוואות אחת על ההון הסמוי והשנייה על ההון הסמוי ועל הנכס החדש.

 

אגב,

היום אני מוזמן להשתתף בתכנית הבוקר פותחים יום בערוץ 13 בשעה 10:00 ואני מתכנן לדבר בתכנית על ההון הסמוי, אתם מוזמנים לצפות.

 

שלכם באהבה

גיל אורלי

 

"לאפשר לכל אחד ביטחון וחופש כלכלי"

 

נ.ב

איך לעשות את זה  ועוד 20 סודות של עשירים אני מלמד בתכנית סוד הכסף.

רוצים לפעול ובאמת לעשות מהפך כלכלי וללמוד את השיטות לרכישת נכסים, ליצירת הכנסה נוספת ולניהול תקציב מתקדם.

בעוד 3 שבועות נפתחת תכנית סוד הכסף וזו הזדמנות להצטרף לתכנית במחיר השקה מיוחד שעומד לעלות ממש בזמן הקרוב.

למפגש בוקר של מהפך כלכלי עם גיל אורלי- לחץ כאן

לפרטים מלאים על תכנית סוד הכסף לחצו כאן 

ליצירת קשר התקשרו – 1-700-504-444

לדף הפייסבוק שלי לחצו כאן  

לערוץ היוטיוב – לחצו כאן 

גיל אורלי באינסטגרם -לחצו כאן 

לקבוצת הפייסבוק "יוצרים נכסים עם גיל אורלי" – לחצו כאן 

לקבוצת הפייסבוק "ממינוס לניצחון כלכלי עם גיל אורלי" – לחצו כאן

 

השאר תגובה

כתובת הדואר האלקטרוני שלך לא תפורסם